2025년 베트남 63개 성→34개 통합, 외국인 부동산 투자 기회일까?

 

2025년, 외국인은 베트남 아파트를 어떻게 살 수 있을까?

몇 년 전, 저는 베트남 호치민시의 투티엠(Thu Thiem) 신도시에 정말 매력적인 아파트를 발견했어요. "여긴 베트남의 강남이 되겠다"는 확신이 들었고, 그때 바로 사고 싶었죠. 그런데 결국 포기했어요. 왜냐하면... 외국인은 베트남에서 대출이 불가능하다는 걸 몰랐거든요.

현금을 바로 마련할 수 없다면, 외국인은 아예 진입조차 어려운 구조예요. 

 

2025년 7월, 베트남에 역사적인 변화가 일어납니다. 베트남 정부가 63개 성/도시를 34개로 통합하는 대대적인 행정구역 개편을 단행해요. 이는 단순한 지도 변경이 아닙니다. 베트남 부동산 시장의 게임체인저가 될 수 있어요.

Thu thiem의 sala 쪽

외국인 베트남 부동산 매입 기본 조건

매입 가능 여부

결론부터 말하면 가능은 해요. 베트남은 2015년부터 외국인의 주택 매입을 일부 허용하고 있어요. 다만, 엄격한 제한 조건이 있고, 그것 때문에 진입이 어렵죠.

• 외국인 소유 비율 제한: 한 단지(아파트) 내 30%까지만 외국인이 소유 가능
• 토지는 소유할 수 없음: 건물에 대한 사용권(최대 50년)만 부여됨
• 자금 출처 증빙, 통번역, 공증 등 필수 절차 있음

외국인이 반드시 알아야 할 5가지 현실

1. 30% 룸 제한: 외국인 지분이 30%를 넘으면, 추가로 외국인은 매수할 수 없어요.
2. 대출 불가: 베트남 내 어떤 은행도 외국인에게 주택담보대출을 제공하지 않아요. 무조건 현금.
3. 계약서 대부분 베트남어: 계약 진행 시 신뢰할 수 있는 중개인 + 공증 번역 필수
4. 취득세/양도소득세: 구입 시 0.5%, 매각 시 양도차익의 최대 10% 과세 가능
5. 불법계약 조심: 외국인 제한 초과 상태에서도 몰래 계약하는 경우 많음 → 나중에 소송 불가

 

투티엠 신도시가 주목받는 이유

지역적 특징

호치민시의 투티엠 신도시는 사이공 강 동쪽에 위치해 있어요. 하노이의 '타이호'처럼, 이곳은 호치민이 집중적으로 키우는 국제 금융·비즈니스 허브예요.

개발 현황과 계획

• Empire City, The Metropole Thu Thiem 등 초고급 아파트 집중
• 호치민 도시계획에서 CBD2로 명시됨
• 호치민 슈퍼시티 통합 계획의 실질적 중심

베트남 정부는 2021~2030 도시 마스터플랜에서 투티엠을 국제 금융, 서비스, 기술 중심지로 개발한다고 명시했고, 국제 금융허브 조성 프로젝트도 이 지역을 중심으로 진행되고 있어요.

현지 언론에서도 투티엠을 "슈퍼시티의 얼굴"이라고 표현하고 있을 만큼, 정부·언론·외자 모두가 집중하고 있는 곳이에요.

호치민 전경 (강 건너 투티엠)

2025년 행정구역 개편의 파급효과

무엇이 바뀌는가

• 63개 성/도시 → 34개로 통합
• 2단계 지방정부 체계 구축 (성-시/군 체계)
• 행정 효율성 대폭 향상
• 정부 예산 절약 및 투자 집중도 증가

부동산 시장 긍정적 영향

1. 행정 절차 간소화

• 외국인 부동산 매입 허가 과정 단순화 가능
• 통합된 행정구역으로 법률 해석 일원화

2. 인프라 투자 집중

• 통합된 예산으로 핵심 지역 인프라 대폭 개선
• 교통망, 상하수도, 전력 인프라 업그레이드 가속화

3. 경제 허브 강화

• 호치민 같은 메가시티의 경쟁력 더욱 강화
• 투티엠 같은 핵심 지역에 더 많은 자원 집중

4. 외국인 투자 환경 개선

• 통합된 행정체계로 원스톱 서비스 가능
• 투자 승인 과정 단축

잠재적 리스크

1. 과도기적 혼란

• 7월~12월 행정 업무 공백 가능성
• 부동산 거래 일시 지연 위험

2. 규제 변화 불확실성

• 새로운 통합 행정구역의 부동산 정책 변화 가능
• 외국인 매입 한도 재조정 가능성

현재 투자 기회와 전망

현재 상황

결론부터 말하면, 있긴 한데, 쉽진 않아요. 하지만 2025년 하반기부터는 분명히 달라질 거예요.

• 2025년 호치민 슈퍼시티 출범으로 중장기적으로 부동산 가치 상승 여지 ↑
• 30% 룸이 남아 있는 단지를 찾아야 하고, 대부분은 고가
• 전액 현금 보유자만 가능, 중개인은 반드시 베트남 부동산법에 정통한 업체여야 안전

2025년 하반기 전망

• 행정구역 통합 완료 후 투자 환경 개선 기대
• 인프라 투자 본격화로 투티엠 가치 상승 가속화
• 외국인 투자 절차 간소화 가능성

저는 지금도 마음 한 켠에 있어요. 언젠가는 다시 자금 마련해서 투티엠에 들어가고 싶어요. 특히 2025년 행정구역 개편 이후에는 더 큰 기회가 올 것 같아요.

 

투자 체크리스트 및 주의사항

반드시 확인할 항목들

• ✔️ 30% 룸 여부 확인
• ✔️ 계약서 베트남어 번역 + 공증
• ✔️ 세금 체계 확인
• ✔️ 대출 계획 없이 전액 현금 준비
• ✔️ 중개업체 신뢰도 체크 (불법 매매 위험 높음)

2025년 행정구역 개편은 분명한 게임체인저가 될 것입니다. 특히 슈퍼시티가 되는 호치민, 그중에서도 투티엠은 이번 개편의 최대 수혜 지역이 될 가능성이 높아요!

투자 유의사항

⚠️ 면책사항: 본 글은 개인적인 경험과 의견을 바탕으로 작성된 것으로, 투자 권유가 아닙니다. 모든 투자는 본인의 책임 하에 신중히 결정하시기 바랍니다.

*참고자료 : 행정통합 - VNEXPRESS