2025 베트남 공유 숙박업 규제 : 호치민 임대시장의 변화

최근 베트남, 특히 호치민시를 중심으로 에어비앤비와 같은 공유 숙박 플랫폼에 대한 규제가 강화되면서 숙박업계와 부동산 시장에 큰 파장이 일고 있습니다. 공동주택(아파트)을 이용한 단기 임대 서비스가 사실상 금지되어 수천 채의 임대용 아파트가 새로운 방향을 모색해야 하는 상황이 되었습니다.

 

1. 베트남 정부의 새로운 규제 내용

호치민시 인민위원회는 2024년 하반기에 공동주택에서의 단기 임대(에어비앤비 포함)를 전면 금지하는 규정을 발표했습니다. 이 규정의 주요 내용은 다음과 같습니다:

• 일반 아파트는 오직 주거 목적으로만 사용 가능
• 단기 임대는 "혼합 용도" 또는 관광 숙박 목적으로 승인된 프로젝트에서만 허용
• 모든 임대 활동은 계약서 작성 및 세금 신고 필수
• 에어비앤비 운영자는 사업자 등록, 화재 안전, 보안, 투숙객 신고 등 요건 충족 필요

이러한 규제는 2024년 8월부터 시행된 개정 주택법과 맥을 같이하며, 법적 강제력을 갖추고 있습니다.

 

2. 규제의 배경: 안전과 공동체 갈등

정부의 규제 강화는 단순한 산업 통제가 아닌 공공 안전, 공동체 질서, 법적 명확성 확보를 목적으로 하고 있습니다. 에어비앤비 운영으로 인해 다음과 같은 문제가 지속적으로 제기되어 왔습니다:

• 주거지 내 외부인의 잦은 출입으로 인한 보안 우려
• 불법 임대, 미신고 숙박으로 인한 세금 회피
• 소음, 쓰레기 문제 등으로 인한 입주민과의 갈등

특히 대규모 아파트 단지에서는 거주민들의 불만이 누적되면서 관리사무소와 에어비앤비 호스트 간 마찰이 빈번하게 발생했습니다. 또한 외국인 관광객의 신원 미확인 및 미등록 체류로 인한 안전 문제도 정부가 규제를 강화하게 된 주요 원인 중 하나입니다.

공유 숙박업으로 고통 받는 주민들

3. 시장 반응: 가격 하락과 투자자 혼란

단기 임대 금지 조치는 즉각적으로 임대 시장의 가격 조정으로 이어졌습니다. Vinhomes Central Park와 Hà Đô Centrosa 같은 주요 아파트 단지에서는 다음과 같은 변화가 관찰되고 있습니다:

• 에어비앤비용 아파트 임대료 10~20% 하락
• 기존 단기 임대자들이 장기 임대로 전환 시도 중
• 공급 폭증으로 인해 장기 임대 시장의 경쟁 심화

이러한 현상은 특히 외국인 관광객이 많이 찾는 지역에서 두드러지게 나타나고 있습니다. 1군과 빈탄군 같은 인기 지역의 경우, 단기간에 많은 단기 임대 물건이 장기 임대 시장으로 전환되면서 임대료 하락 압력이 가중되고 있습니다.

전문가들은 이 같은 현상이 단기적인 시장 충격이며, 장기적으로는 점진적인 회복과 대체 산업으로의 전환이 일어날 것이라 분석하고 있습니다. 그러나 단기 임대에 집중 투자했던 개인 및 기업 투자자들에게는 상당한 경제적 부담이 될 것으로 예상됩니다.

 

4. 투자자들의 피해 우려

단기 임대 운영자들은 상당한 재정적 피해를 호소하고 있습니다. 다음과 같은 사례가 대표적입니다:

• 기존 임대 계약 중단으로 인한 위약금 발생
• 인테리어, 마케팅, 위생비용 등 초기 투자비 손실
• 장기 임대 전환 시 수익률 하락 및 공실 리스크 증가

호치민시에서 여러 채의 아파트를 에어비앤비로 운영해 온 한 투자자는 "수천만 동의 손해가 매달 발생하고 있으며, 은행 대출 상환조차 어려워지고 있다"라고 토로했습니다. 특히 외국인 관광객을 위한 프리미엄 인테리어와 서비스에 투자한 호스트들의 경우, 장기 임대로 전환해도 투자금 회수가 쉽지 않은 상황입니다.

또한 여러 채의 아파트를 동시에 운영하던 투자자들은 다수의 물건을 한꺼번에 장기 임대 시장에 내놓아야 하는 상황에서 공실 기간 연장과 임대료 하락으로 이중고를 겪고 있습니다.

 

5. 규제의 긍정적 측면

한편, 이 정책을 긍정적으로 보는 시각도 있습니다. 전문가들은 다음과 같은 이유를 들어 규제 필요성을 강조합니다:

• 공동주택 본연의 거주 목적 회복
• 호텔, 서비스드 아파트 등 기존 숙박 산업 회복 유도
• 장기적으로는 합법적인 사업환경 조성으로 이어질 수 있음

베트남 호텔협회 관계자는 "무분별한 에어비앤비 확산으로 정상적인 호텔 사업이 위축되어 왔다"며, "이번 규제는 공정한 경쟁 환경을 만드는 데 도움이 될 것"이라고 밝혔습니다. 또한 아파트 거주민들은 보안 강화와 소음 감소 등 주거 환경 개선에 대한 기대감을 표시하고 있습니다.

일부 전문가들은 "완전 금지보다는 관리 가능한 가이드라인 제공"이 더 합리적인 방안일 수 있다고 제안합니다. 해외 주요 도시처럼 인허가 기반의 제한 운영이 현실적인 대안으로 거론됩니다. 실제로 싱가포르, 일본 등에서는 특정 조건하에 단기 임대를 허용하면서도 세금 납부와 안전 규정 준수를 의무화하는 방식을 채택하고 있습니다.

 

6. 향후 전망 및 대응 전략

단기적으로는 공유숙박 업계와 투자자들의 불만과 혼란이 클 것으로 보이나, 장기적으로는 다음과 같은 방향으로 재편될 가능성이 높습니다:

1. 서비스 아파트형 전환 및 호텔 업계와의 협업
2. 정부의 신속한 가이드라인 마련 요구 증대
3. 공공기관의 단속 강화와 함께 법적 명확성 확보

일부 운영자들은 이미 '혼합 용도' 승인을 받은 콘도텔이나 관광 숙박 허가를 받은 건물로 사업을 이전하고 있습니다. 또한 호텔 체인과 제휴하여 위탁 운영 모델로 전환하는 사례도 늘어나고 있습니다.

투자자 및 호스트 입장에서는 아래와 같은 대응 전략이 필요합니다:

• 합법적인 비즈니스 등록 및 세금 신고 체계 구축
• 중장기 임대 전략으로 포트폴리오 조정
• 서비스 품질 강화 및 고객 유지 전략 개발

또한 정부 입장에서는 규제의 효과적인 시행을 위해 다음과 같은 노력이 필요할 것으로 보입니다:

• 명확한 법적 가이드라인 마련 및 홍보
• 합법적 숙박업소와 불법 운영 시설 구분을 위한 인증 시스템 개발
• 단계적 전환을 위한 유예 기간 및 지원 방안 검토

 

7. 산업 전반에 미치는 영향

에어비앤비 규제는 단순히 숙박업계에만 영향을 미치는 것이 아니라, 관련 산업 전반에 파급효과를 가져올 것으로 예상됩니다:

• 청소 및 관리 서비스 업체: 단기 임대 감소로 인한 수요 감소
• 인테리어 업계: 단기 임대용 아파트 리모델링 수요 감소
• 온라인 여행사(OTA): 현지 숙박 옵션 감소로 인한 사업 모델 조정 필요
• 호텔 산업: 경쟁 감소로 인한 객실 점유율 및 가격 회복 기대

특히 호텔 산업은 이번 규제로 인해 가장 큰 수혜를 볼 것으로 예상됩니다. 코로나19 이후 회복세를 보이던 베트남 호텔 산업은 에어비앤비와의 가격 경쟁으로 어려움을 겪었으나, 이번 규제로 인해 중저가 호텔 및 비즈니스 호텔의 객실 점유율이 개선될 것으로 전망됩니다.

 

8. 마무리

2025년 베트남의 에어비앤비 규제 강화는 단순한 숙박 산업 변화가 아닌, 도시 거주 문화와 부동산 투자 전략 전반에 영향을 미치는 중요한 정책입니다. 변화에 능동적으로 대응하기 위해서는 정책 이해와 사업 모델 재편이 필수입니다.

이번 규제는 베트남 정부가 급성장하는 공유경제 플랫폼에 대해 어떻게 접근하는지를 보여주는 사례로, 향후 다른 공유경제 분야에도 유사한 규제가 적용될 가능성을 시사합니다. 긍정적인 측면에서는 베트남의 숙박 산업이 보다 체계적이고 투명한 방향으로 발전할 수 있는 계기가 될 수 있지만, 규제의 경직성이 혁신을 저해하고 시장의 자율적 발전을 막을 수 있다는 우려도 존재합니다.

향후 베트남 정부가 보다 유연하고 명확한 제도를 마련할 수 있을지, 시장의 변화가 어디로 향할지는 계속 주목해야 할 포인트입니다.