베트남 부동산 양도세 대변화, 2%에서 20%로 인상 될수도

최근 베트남에서 꽤 뜨거운 이슈가 하나 있어요. 바로 부동산 양도세가 크게 바뀔 수도 있다는 소식인데요. 지금까진 부동산 팔 때 2%만 세금으로 내면 됐는데, 앞으로는 이익의 20%를 내야 할 수도 있다고 해요. 꽤 큰 변화죠? 베트남 재정부(Bộ Tài chính)에서 이런 방안을 검토 중이라니 투자자분들 사이에서 걱정이 많으실 것 같아요.
 
오늘은 이 이슈에 대해 제대로 알아보려고 해요. 뭐가 바뀌는지, 왜 바뀌려고 하는지, 그리고 우리 같은 투자자들은 어떻게 대비해야 할지 함께 살펴봐요! 솔직히 세금 이야기는 좀 지루할 수 있지만, 우리 돈과 직결된 문제니까 꼭 알아둬야 하겠죠? 쉽게 설명해 드릴게요!

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• 베트남 재정부, 부동산 양도세 개편안 검토 중... "2%에서 20%로" - VnExpress 기사 링크

Bộ Tài chính nghiên cứu áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất

• 부동산 세제 개편이 베트남 투자 시장에 미칠 영향은? Thanh vien 기사 링크

Tranh cãi thuế chuyển nhượng bất động sản

 

1. 지금까지는 '정액세 2%', 계산은 간단했다

현재 베트남에서는 부동산을 매도할 때 양도차익과 관계없이 매도금액의 2%를 세금으로 납부하는 방식이 적용되고 있어요. 이 방식은 계산이 매우 간단하고, 거래 당사자가 따로 서류를 제출하거나 입증할 것도 거의 없어 비교적 부담 없이 진행되는 구조였죠.
예를 들어,

• A 씨가 10억 동(VND)에 구입한 집을 15억 동에 팔았다면,
• 실제 이익은 5억 동이지만 세금은 단순히 15억 동 × 2% = 3천만 동만 납부하면 끝입니다.
• 양도차익이 1억이든 10억이든, 세금은 매도금액의 2%로 고정되는 것이죠.

하지만 이런 단순 구조는 차익이 큰 투자자에게 유리하고, 세수가 부족하며, 공정한 과세가 어렵다는 비판을 받아왔습니다.
사실 이런 정액세 방식은 베트남만의 특징은 아니에요. 개발도상국에서 세무 행정이 복잡한 차익 계산보다 단순한 방식을 선호하는 경우가 많죠. 하지만 베트남 경제가 성장하고 부동산 가격이 급등하면서, 이런 단순 과세 방식이 시장 불균형을 키운다는 지적이 계속 나오고 있었답니다.
 

2. 제안된 새 제도 – 양도차익의 20% 과세

이러한 문제점을 해결하기 위해, 재정부는 다음과 같은 개편안을 검토하고 있다고 발표했어요.

• 매도금액 – 매수금액 – 인정비용 = 양도차익
• 양도차익 × 20% = 납부 세액

즉, 실제 이익(차익)에 대해 세금을 내는 구조로 전환하겠다는 거예요.
같은 예를 들어볼게요.

• A 씨가 10억 동에 집을 사고 15억 동에 팔았을 경우,
• 양도차익은 5억 동,
• 세금은 5억 동 × 20% = 1억 동이 됩니다. → 현재 제도보다 무려 3배 이상 세금을 낼 수도 있는 거죠!

여기서 중요한 점은 '인정비용'이라는 개념이 새로 도입된다는 거예요. 아직 구체적인 내용은 나오지 않았지만, 리모델링 비용이나 중개 수수료 등을 양도차익 계산 시 제외해 줄 가능성이 높아요. 만약 이런 비용까지 인정해 준다면, 실질 세부담은 조금 낮아질 수도 있겠죠.
개인적으로는 이 부분이 정말 중요하다고 생각해요. 인정비용의 범위가 어디까지인지에 따라 투자자들의 실질 세부담이 크게 달라질 수 있거든요. 아마 앞으로 이 부분에 대한 논의가 뜨겁게 이어질 것 같아요!
 

3. 계산은 복잡, 문제는 기준과 현실

하지만 이 새 제도에는 큰 문제도 있습니다. 바로 '양도차익'의 기준을 어떻게 정하느냐는 점이죠.

• 베트남 부동산 시장에선 실제 거래가는 시세보다 낮게 계약서에 기재되는 경우가 많아요.
• 이럴 경우 매입가와 매도가의 정확한 증빙이 어렵고, 세무당국과의 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

게다가 정부는 "공시가격이나 시세를 기준으로 삼겠다"는 입장도 내비쳤는데요, 아직까지 공시가격 시스템이 완전히 정비되지 않은 상황에서 이것이 얼마나 정확하게 작동할지는 미지수예요.
특히 베트남은 아직 한국이나 선진국처럼 체계적인 부동산 평가 시스템이 갖춰지지 않았어요. 호치민이나 하노이 같은 대도시는 그나마 시세 정보가 있지만, 지방으로 갈수록 정확한 가격 정보를 얻기 어렵죠. 이런 상황에서 갑자기 차익 기준 과세로 전환하면 혼란이 불가피할 것 같아요.
 
한 가지 더 걱정되는 부분은 과거 매입 기록에 대한 증빙이에요. 몇 년 전에 구입한 부동산의 실제 매입가를 어떻게 인정받을 수 있을까요? 계약서가 있다고 해도, 당시에도 실거래가보다 낮게 적었을 가능성이 높은데... 이런 부분에 대한 명확한 지침이 나와야 할 것 같아요.
 

4. 왜 지금 이런 이야기가 나올까?

정부 입장에서 보면,

• 현재의 정액세 방식은 차익이 큰 부유층에게 유리하고,
• 세금 회피를 위한 낮은 가격 기재가 많아 탈세가 빈번하며,
• 세수 확보도 어렵습니다.

이번 개편안은 바로 이 문제를 해결하려는 '공정 과세 + 세수 확보'라는 두 마리 토끼를 잡기 위한 시도라고 볼 수 있어요. 실제로 전문가들은 이 개편이 단기 투기 수요를 억제하고, 장기 투자자 중심의 시장 구조로 전환하는 데 도움이 될 수 있다고 분석합니다.
 
베트남 경제가 빠르게 성장하면서 부동산 가격이 급등했고, 이로 인한 부의 불평등 문제도 심화되고 있어요. 정부로서는 부동산 시장을 안정시키고 세수도 확보할 필요가 있는 거죠. 또한 외국인 투자자들도 늘어나면서, 국제 기준에 맞는 세제로 정비하려는 의도도 있는 것 같아요.
 
솔직히 말하자면, 정부 입장이 이해가 안 되는 건 아니에요. 부동산으로 큰돈을 번 사람들이 2%라는 적은 세금만 내는 건 형평성에 맞지 않으니까요. 하지만 갑작스러운 세율 인상은 시장에 충격을 줄 수 있어서, 점진적인 접근이 필요하지 않을까 싶네요.
 

5. 베트남 부동산 거래 시 내야 하는 모든 세금들

양도소득세(양도차익세) 외에도 베트남에서 부동산 거래 시 꼭 알아야 할 세금들이 있어요. 매수자와 매도자 입장에서 각각 어떤 세금을 내야 하는지 자세히 알아볼게요.

매도자가 내야 하는 세금

• 양도소득세(Personal Income Tax): 앞서 설명드린 대로 현재는 매도가액의 2%지만, 개편 시 양도차익의 20%로 변경될 수 있어요.
• 부가가치세(VAT): 개인이 아닌 기업이 보유한 부동산을 매도할 경우 10%의 부가가치세가 부과됩니다. 다만, 순수 주거용 부동산은 부가가치세가 면제되는 경우가 많아요.
• 법인세(Corporate Income Tax): 법인이 부동산을 매도할 경우 양도차익에 대해 20%의 법인세를 납부해야 합니다.
• 상속·증여세: 아직 베트남에는 상속·증여세가 체계적으로 도입되지 않았으나, 부동산 증여 시 증여자에게 소득세가 부과될 수 있어요.

매수자가 내야 하는 세금

• 등록세(Registration Fee): 부동산 취득 시 납부하는 세금으로, 부동산 가치의 0.5%를 내야 해요. 이는 한국의 취득세와 유사한 개념이에요.
• 인지세(Stamp Duty): 계약서 작성 시 내는 세금으로, 통상 매매가격의 0.1% 수준이지만 지역과 물건에 따라 다를 수 있어요.
• 토지사용세(Land Use Tax): 토지 사용권을 취득할 때 내는 세금으로, 토지 용도와 위치에 따라 세율이 다릅니다. 주로 매수자가 부담해요. 대부분의 아파트 단지에서는 개발업체나 관리회사가 전체토지에 대한 토지사용세를 일괄 납부하고 이 비용을 관리비에 포함시켜 각 세대에 분배하는 경우가 많아요. 그래서 아파트 소유자가 직접 토지사용세를 납부하는 일은 드물어요. 

소유 기간 중 내야 하는 세금

• 토지사용세(Land Use Tax): 연간 납부하는 세금으로, 비농업용 토지는 매우 낮은 금액(㎡당 약 1,000~10,000동)이지만 농업용 토지는 면제되는 경우가 많아요.
• 가구세(House and Land Tax): 주택이나 아파트 소유자가 내는 세금으로, 아직 베트남에서는 정착 단계에 있어 금액이 매우 낮거나 실질적으로 부과되지 않는 경우가 많아요.
• 사업용 부동산세: 상업용 건물의 경우 임대 수입의 5%를 세금으로 납부해야 합니다.

부동산 세금은 지역별로 다르고, 매년 조금씩 변경되기도 해요. 특히 외국인들이 베트남에서 부동산을 취득할 때는 내국인과 다른 규제가 적용될 수 있으니, 반드시 현지 전문가의 상담을 받는 게 좋아요.
 

6. 투자자 입장에서 무엇이 달라질까?

항목	현행 제도	개편안 제안
과세 기준	매도가의 2%	양도차익의 20%
계산 방식	단순, 정액	복잡, 차익 계산 필요
실질 세부담	낮음 (고차익일수록 유리)	차익 크면 세금도 급증
리스크	탈세 가능성, 시장 왜곡	계산 오류, 분쟁 우려
서류 준비	간단	복잡 (매입/매도 증빙 필요)
적합한 투자	단기 투자, 고수익 투자	장기 투자, 안정적 수익

 
가장 큰 변화는 단기 매도자에 대한 세부담이에요. 예전엔 1~2년 안에 시세차익을 내고 팔아도 세금 부담이 크지 않았지만, 새 제도가 도입되면 수익 대부분이 세금으로 빠져나갈 수 있어요.
부동산 투자 전략도 달라질 수밖에 없겠죠. 빠른 회전율로 단기 수익을 노리던 투자자들은 이제 장기 보유 전략으로 전환해야 할지도 몰라요. 또한 매입 당시 정확한 가격 증빙을 확보하는 것도 중요해질 거예요.
 
제가 베트남에 투자하고 있다면, 이제부터는 모든 거래 관련 서류를 꼼꼼히 챙겨두고, 가능하면 실거래가로 계약서를 작성하려고 노력할 것 같아요. 나중에 세금 문제로 골치 아파질 수 있으니까요!
 

7. 이 개편안이 현실화된다면?

정말로 이 제도가 시행된다면,

• 공시가격 제도 정비,
• 계약서 실거래가 기재 문화,
• 세무 신고 시스템의 디지털화도 함께 따라와야 할 거예요.

아직 확정은 아니지만, 흐름상 베트남 정부는 점점 투명한 시장, 공정한 과세 쪽으로 정책을 이동시키고 있습니다. 외국인 투자자나 기업 투자자 입장에선 이러한 방향성이 장기적으로는 신뢰성 향상에 도움이 될 수도 있어요.
 
다른 나라 사례를 보면, 일본이나 싱가포르는 이미 오래전부터 양도차익에 대한 세금을 부과하고 있어요. 동남아에서는 태국이 몇 년 전 비슷한 세제 개편을 했는데, 초기에는 혼란이 있었지만 지금은 어느 정도 안정화된 상태라고 해요.
베트남도 결국 이런 방향으로 갈 수밖에 없을 텐데, 중요한 건 얼마나 합리적인 방식으로 전환하느냐겠죠. 개인적으로는 20%라는 세율이 조금 높다고 생각해요. 10~15% 정도로 시작해서 점진적으로 올리는 게 시장 충격을 줄이는 방법이 아닐까 싶네요.
 

8. 다가올 영향과 지역별 차이

이런 세제 변화는 지역별로 영향이 다를 수 있어요. 호치민이나 하노이처럼 가격이 많이 오른 대도시 지역은 세금 부담이 크게 늘어날 가능성이 높고, 개발 중인 신흥 지역은 상대적으로 영향이 적을 수 있어요.
투자자 유형별로도 영향이 달라질 거예요. 외국인 투자자는 이미 자국에서 비슷한 세제에 익숙한 경우가 많아 적응이 빠를 수 있지만, 현지 투자자들은 반발이 클 수도 있어요.
부동산 개발업체들도 이 변화에 대비해야 할 거예요. 세금 부담이 커지면 분양가에 대한 압력이 커질 수 있고, 이는 결국 개발 속도나 수익성에 영향을 미칠 수 있으니까요.
저는 이런 변화가 단기적으로는 시장을 위축시킬 수 있지만, 장기적으로는 건전한 시장 형성에 도움이 될 거라고 생각해요. 지금처럼 단기 투기가 만연한 상태보다는, 실수요자와 장기 투자자 중심의 시장이 더 안정적이니까요!
 

9. 지금 당장은 아니지만, 준비는 지금부터

이번 개편안은 아직 검토 중이지만, 제도가 바뀔 수 있다는 전제하에 투자 전략을 다시 점검하는 게 좋아요.
투자자가 대비해야 할 것들

• 단기 매매 중심 전략 → 재검토
• 공시가격 및 거래가 확인 습관
• 세무 리스크 사전 점검
• 중개인과 계약서 작성 시 실거래가 반영 여부 체크
• 리모델링 등 부대비용 증빙 보관
• 장기적 관점의 투자 계획 수립
• 복수의 물건 보유 시 포트폴리오 재조정

앞으로도 제도 변화에 따른 투자 전략은 계속 업데이트될 예정이니, 베트남 시장을 지켜보는 분들은 이번 세금 개편 이슈도 꼭 챙겨보세요!
현지 전문가들은 이런 세제 개편이 갑자기 시행되기보다는 1~2년의 준비 기간을 두고 단계적으로 진행될 가능성이 높다고 보고 있어요. 그러니 너무 당황하지 마시고, 차근차근 준비하면 좋을 것 같아요.
베트남 부동산은 여전히 성장 가능성이 높은 시장이에요. 세금이 조금 올라도 장기적으로 보면 충분히 매력적인 투자처가 될 수 있다고 생각해요. 다만 이제는 더 신중하고 전략적인 접근이 필요한 시점이 된 것 같네요!