베트남 부동산 시장 분석(3부): 주택 가격 동향 및 아파트·토지 투자 전망

1.베트남 부동산 시장, 왜 주목해야 하는가?

베트남의 대표적인 대도시인 하노이와 호치민시는 급격한 경제 성장과 도시화에 따라 부동산 가격이 꾸준히 상승하는 시장입니다.
그러나 최근 조사에 따르면 주택 가격과 평균 소득 간의 격차가 커지면서 베트남 국민이 내 집 마련을 하는 것이 점점 더 어려워지고 있는 상황입니다.

글로벌 부동산 컨설팅 기업 CBRE의 보고서에 따르면, 하노이와 호치민시는 아시아에서 주택을 구입하기 가장 어려운 도시 중 하나로 평가되고 있습니다.
특히, 싱가포르보다도 주택 접근성이 낮은 수준이며, 높은 부동산 가격과 상대적으로 낮은 평균 소득 간의 격차가 부동산 시장의 주요 이슈로 떠오르고 있습니다.

이번 글에서는 베트남 주요 도시의 부동산 시장 동향, 주택 가격과 소득 수준 비교, 부동산 공급 문제 및 투자 전망에 대해 심층적으로 살펴보겠습니다.

호치민 빈홈센트럴파크

2. 베트남 주요 도시 부동산 가격 및 소득 격차 분석

① 하노이 & 호치민시 주택 가격 vs. 소득 수준

최근 CBRE가 발표한 아시아 주요 도시 부동산 보고서에 따르면,
하노이와 호치민시는 주택 가격과 평균 소득 간의 격차가 매우 큰 도시 그룹에 속하는 것으로 나타났습니다.

📍 하노이 (2024년 기준)

• 아파트 가격: 1제곱미터(㎡)당 약 2,600달러 (약 6,600만 VND)
• 연평균 1인당 소득: 약 6,300달러
• 소득 대비 주택 가격 비율: 2.4배

📍 호치민시 (2024년 기준)

• 아파트 가격: 1제곱미터(㎡)당 약 2,800달러 (약 7,100만 VND)
• 연평균 1인당 소득: 약 7,500달러
• 소득 대비 주택 가격 비율: 2.7배

이 수치는 서울(2.3), 마닐라(2.3)의 뒤를 이으며 , 홍콩(1.7)과 비교해도 큰 차이가 없는 수준입니다.

이 비율은 높을수록 소득대비 주택가격이 저렴하다는 것이며, 낮을수록 주택가격이 비싸다는 것을 의미합니다.
특히, 쿠알라룸푸르(말레이시아)의 경우 하노이와 비슷한 아파트 가격을 기록했으나, 1인당 평균 소득은 28,000달러로 4배 이상 높아 상대적으로 주택 구매가 용이한 것으로 나타났습니다.

 

② 베트남 내 집 마련 기간 vs. 국제 기준

베트남 부동산 포털 사이트 Batdongsan에서 발표한 자료에 따르면,
하노이와 호치민의 시민들이 내 집을 마련하는 데 걸리는 기간이 동남아시아에서 가장 긴 수준으로 나타났습니다.

🔹 하노이

• 개인 주택 구입: 평균 50년 필요
• 아파트 구입: 평균 23년 필요

🔹 호치민시

• 개인 주택 구입: 평균 53년 필요
• 아파트 구입: 평균 24년 필요

한편, 국제통화기금(IMF)의 기준에 따르면, 주택 가격이 가구 소득의 30년을 넘지 않을 때 적정한 수준으로 평가됩니다.
그러나 베트남의 주요 도시는 이 기준을 훨씬 초과하며, 고소득 계층을 제외한 대부분의 근로자들이 자력으로 주택을 구매하기 어려운 상황입니다.

 

3. 부동산 가격 상승 요인 분석

① 수요 대비 공급 부족

베트남 부동산 중개인 협회에 따르면, 하노이와 호치민시의 60㎡ 규모 아파트 가격은 최소 10억~35억 VND 수준으로
월평균 소득이 높은 **상위 20%의 고소득 계층(월 1,300만~2,000만 VND)**조차도 주택 구매에 어려움을 겪고 있는 현실입니다.

이러한 문제의 원인 중 하나는 주택 공급이 지속적으로 감소하고 있기 때문입니다.
베트남 건설부에 따르면, 2018년 이후 주택 공급량이 현저히 줄어들었으며, 부동산 시장을 통제하는 정책들이 이러한 감소에 영향을 미쳤다고 발표했습니다.

② 정부 정책 및 대출 규제 영향

베트남 정부는 부동산 시장의 과열을 방지하기 위해 대출 규제 및 개발 프로젝트 승인을 강화해왔습니다.
이에 따라 신규 주택 공급이 줄어들었고, 이는 자연스럽게 기존 주택 가격 상승으로 이어지고 있는 상황입니다.

CBRE 베트남의 두옹 투이 둥(Duong Thuy Dung) 이사는 "2024년 하노이와 호치민에서 40,000개의 신규 아파트가 공급될 예정이지만, 대부분이 고급 및 럭셔리 부문이며, 가격은 ㎡당 6,000만 VND 이상으로 책정될 것"이라고 밝혔습니다.

결과적으로, 중산층 및 저소득층이 접근 가능한 보급형 아파트는 극히 제한적인 상태입니다.

 

4. 향후 투자 전망 및 해결책

① 부동산 가격 전망

📊 2024년 부동산 가격 상승 

• 하노이 아파트 가격: 2023년 대비 40~50% 상승 
• 호치민시 아파트 가격: 2023년 대비 20~30% 상승 

이러한 추세를 감안할 때, 단기적으로 부동산 가격이 하락할 가능성은 적으며, 오히려 지속적인 상승이 예상됩니다.

② 인프라 개발을 통한 해결책

전문가들은 주택 가격 상승을 완화하기 위해서는 인프라 투자를 늘리고, 인구를 중심지에서 외곽으로 분산하는 정책이 필요하다고 조언하고 있습니다.

• 지하철 및 고속도로 확장 프로젝트
• 신도시 개발 (Thu Duc City, Long Thanh, Dong Nai 등)
• 저소득층을 위한 공공주택 건설 확대

그러나 이러한 정책들이 실제 시장에 영향을 미치기까지는 몇 년이 걸릴 가능성이 높아 당분간 부동산 가격 상승세는 지속될 것으로 전망됩니다.

 

5. 베트남 부동산 시장, 장기적 투자 가치 높은 시장

- 하노이 & 호치민의 주택 가격 상승세 지속
- 주택 공급 감소로 인해 가격 하락 가능성 낮음
- 중산층 및 저소득층의 주택 구매 여력 감소
- 신도시 개발 및 인프라 확충으로 장기적 시장 안정 기대

 

결론적으로, 베트남 부동산 시장은 단기적으로 높은 진입 장벽이 있지만, 장기적으로 안정적인 투자 가치가 높은 시장입니다. 특히, 신규 개발 지역을 중심으로 투자 기회를 모색하는 것이 유망한 전략이 될 것입니다.